Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik durum nedeniyle, her geçen gün verilen hizmetlerin, satın alınan ürünlerin maliyetleri; dolayısıyla tüketiciye yansıyan fiyatları artmaktadır. Bu durumdan taşınmazların satış fiyatları da etkilenmiş, konut ve işyeri kiralarında da oldukça yüksek artışlar meydana gelmiştir. Kira artışlarından dolayı kiracılar mevcutta kullandıkları taşınmazlardan ayrılmak istememekte, taşınmaz sahipleri ise kira bedelini artırabilmek amacıyla mevcut kiracılarını taşınmazdan tahliye ederek çok daha yüksek bedelle konut ya da işyerlerini kiralamak istemektedirler.
Hukukumuzda kiracının ekonomik olarak kiraya verene göre daha fazla korunmak istenmesi nedeniyle ve tarafların arasındaki menfaat dengesini korumak için bazı düzenlemeler bulunmaktadır. Bu düzenlemelerle, kiracının kiraya veren karşısındaki durumu korunmuş ve kiracının tahliye edilmesi için sınırlı sayıda durum düzenlenmiştir. Bunlardan birisi ise kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesidir.
Kiraya veren ve eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler, kiraladığı taşınmaza ihtiyaç duyabilir. Bu durumda TBK’nın 350’nci maddesine göre kiracının kiralanandan tahliyesi talep edilebilecektir.
TBK madde 350: “Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılırken ihtiyacı somutlaştırmak, Mahkemeye taşınmaza neden ihtiyaç duyulduğunu göstermek ve bu durumu ispat edebilmek son derece önemlidir. Yargıtay içtihatlarıyla belirlendiği üzere somut olaylarla bu hususlar değişiklik göstermekte ise de, taşınmaza ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Özellikle taşınmaz sahibinin çocuğunun/anne babasının kullanımı, kiralayanın tek bir taşınmazı olması ve kirada oturmak istememesi, taşınmazın kiralayanın işyerine yakınlığı vb. nedenler ihtiyaç olarak sayılmaktadır. Bu davada ispat yükü davacının yani kiralayanın üstünde olduğundan, kiralayanın ihtiyaç iddialarını ispatlaması gerekmektedir; aksi takdirde dava reddolunur.
Tahliye davası sıkı şekil şartlarına bağlı olduğundan dava açılırken avukat aracılığıyla hareket etmek daha doğru olacaktır. Zira şekil şartlarına uygun olarak açılmayan tahliye davası usulden reddedilecektir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, dava kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Tahliye davasının açılabilmesi için, öncesinde kiracıya taşınmazı tahliye etmesi için yazılı bir bildirimde bulunma zorunluluğu vardır. Bildirim de bazı sürelere bağlı olarak yapılmalıdır. Bildirim sürelerinde ise, belirli süreli kira sözleşmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmesi açısından farklılık bulunmaktadır: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, yani taşınmaz sahibi ile kiracı arasında kurulan sözleşmenin belirli bir süre ile sınırlanmış olduğu durumda, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sözleşmeyi fesih için dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise bildirim süreleri daha karmaşıktır. Kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her 6 ay bir fesih dönemi olarak kabul edilir. Her fesih döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildiriminin kiracıya ulaşmış olması gerekmektedir. Kiracı fesih bildirimini aldıktan sonra kendisine verilen 3 ay süre içerisinde taşınmazı boşaltmamış ise, fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir.
İhtiyaç nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, ortada zorunlu bir neden olmadıkça kiralananı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Üç yıllık sürenin, kiralanan taşınmazın tahliye edildiği tarihten itibaren başlayacağı kabul edilmektedir.